„W tym budżecie wszystkie nieruchomości są ładne” – zauważa Małgorzata Wargocka, która od lat działa na rynku luksusowych nieruchomości w Hiszpanii.
W segmencie premium basen czy widok na morze to żaden wyróżnik, lecz rynkowy standard. Tymczasem trafienie z inwestycją za kilka milionów euro wymaga przejścia od zachwytu estetyką do chłodnej oceny funkcjonalności i ryzyka.
Luksusowy dom w Hiszpanii? Nie każda piękna lokalizacja jest atutem
Po udanych wakacjach w Hiszpanii może pojawić się pokusa zakupienia luksusowego domu w rejonach, w których wcześniej byliśmy. Chociaż nie można zaprzeczyć, że malownicza Marbella czy przepiękny krajobraz Majorki zapierają dech w piersiach, to taki zakup warto przemyśleć kilka razy.
Dom, zwłaszcza z segmentu premium, powinien być miejscem, które idealnie pasuje do właściciela. Może się okazać, że zamiast upatrzonego wcześniej miejsca, czeka na nas rejon, który idealnie z nami współgra. Ale najpierw o tym musimy wiedzieć.
Właśnie od tego zaczyna pracę z klientem Małgorzata Wargocka, CEO La Única, agencji specjalizującej się w luksusowych nieruchomościach w Hiszpanii. W rozmowie na platformie YouTube „Jak bezpiecznie nabyć nieruchomość w Hiszpanii”, przygotowanej w ramach Komitetu ds. Nieruchomości Polsko-Hiszpańskiej Izby Gospodarczej (dalej: PHIG), przedstawia sposób, w jaki znajduje idealne miejsca dla swoich klientów.
Według Małgorzaty Wargockiej, zanim zacznie się przeglądać konkretne oferty, najpierw trzeba poznać budżet klienta, jego zainteresowania oraz sposób spędzania czasu. I rzeczywiście, skoro dla kogoś prawdziwym luksusem jest spokój, to wybór turystycznego miejsca blisko centrum może być nienajlepszy.
Pierwsza linia brzegowa w Hiszpanii. Co warto wiedzieć przed zakupem?
Pierwsza linia brzegowa w przypadku luksusowych nieruchomości w Hiszpanii jest zazwyczaj przedstawiana jako jeden z największych atutów. I być może byłoby to trafne, ale w kontekście mieszkania w hotelu przez dwa tygodnie.
W rozmowie PHIG „Twoje miejsce w Hiszpanii – mądrze wybierz lokalizację” Małgorzata Wargocka zwraca uwagę m.in. na zasolone powietrze oraz wysoką wilgotność. W takich warunkach wyposażenie może zużywać się szybciej. Podaje przy tym bardzo konkretny przykład pralek i zmywarek, które po około pięciu latach mogą już wymagać wymiany.
Nie zawsze też się kończy na szybszym zużyciu sprzętu. Przy nieruchomościach położonych tuż przy morzu problemem może być też wysoki poziom wód gruntowych, zwłaszcza w przypadku podziemnych garaży i komórek lokatorskich.
Wargocka w tym samym materiale wspomina własny pobyt w dużym domu w pierwszej linii brzegowej podczas sztormu. Kiedy zabrakło prądu i ucichły wszystkie urządzenia, został tylko szum fal. W takiej chwili trudno nie zacząć się zastanawiać, czy sztorm jeszcze przybierze na sile. Bliskość morza, która na co dzień jest największym atutem nieruchomości, nagle przypomina, jak nieprzewidywalna potrafi być natura.
To są rzeczy, których raczej nie znajdziemy w opisie oferty. I właśnie tutaj zaczyna się rola doradcy, który nie tylko pokazuje nieruchomość, ale też mówi klientowi, z czym wiąże się życie w danym miejscu. Nawet wtedy, gdy chodzi o cechę powszechnie uznawaną za atut.
La Única szerzej opisuje ten temat w swoim artykule „Plusy i minusy mieszkania w pierwszej linii brzegowej w Hiszpanii”.
„Czuję się, jakbym mieszkał w restauracji”
Podobnie jest z sezonowością. Wargocka w wywiadzie przywołuje klienta mieszkającego w pierwszej linii brzegowej, który latem porównał swoją sytuację do mieszkania w restauracji. Według jej relacji w turystycznych lokalizacjach imprezy potrafią trwać do drugiej w nocy albo i dłużej.
Alternatywą dla pierwszej linii mogą być nieruchomości położone wyżej. W północnej części Costa Blanca góry dochodzą blisko morza, dzięki czemu domy na zboczach mogą oferować bardzo szerokie panoramy. W rozmowie PHIG padają Denia i Altea, a Michał Kubicki szczególnie wskazuje Altea Hills.
Kupujący może więc zrezygnować z kilkudziesięciu metrów do plaży w zamian za prywatność, większą przestrzeń i widok ze zbocza. Przy budżecie premium nie chodzi już o wybór między lepszą a gorszą nieruchomością, tylko między dwoma różnymi sposobami życia.
Na co zwrócić uwagę przy zakupie luksusowej nieruchomości na Costa Blanca?
W rozmowie PHIG pojawia się jeszcze jedna ciekawa uwaga. Costa Blanca leży na wschodnim wybrzeżu Hiszpanii. Jeśli więc wyobrażamy sobie wieczory na tarasie z widokiem na słońce zachodzące nad morzem, powinniśmy sprawdzić nie tylko sam widok, ale też położenie budynku oraz samo ukształtowanie zatoki.
Dobrym przykładem jest Benidorm. Ze względu na położenie miasta i przebieg wybrzeża część nieruchomości przy plaży Poniente jest lepiej ustawiona względem popołudniowego słońca. W innych miejscach światło może znikać wcześniej za zabudową albo lądem.
Przy zwykłym mieszkaniu można uznać to za detal. Ale jeśli kupujemy willę z panoramicznymi przeszkleniami, dużym tarasem oraz basenem infinity, to nagle kierunek, z którego pada słońce, jest bezsprzecznie istotny. W końcu właśnie z tych miejsc właściciel będzie korzystał przez dużą część dnia.
Mikroklimat w Marbelli. Dlaczego temperatury mogą różnić się nawet o kilkanaście stopni?
Podobnie jest z temperaturą. Michał Kubicki, przewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości PHIG, w tym samym wywiadzie zwraca uwagę, że przez około 20 lat regularnych pobytów w Marbelli nie spotkał się tam jeszcze z temperaturą sięgającą 40°C. Jego zdaniem znaczenie ma w tym przypadku m.in. masyw górski znajdujący się za miastem.
W rozmowie przywołuje też przejazd, podczas którego tego samego dnia w Marbelli było około 32°C, w rejonie La Línea de la Concepción około 42°C, a po dotarciu do Tarify już tylko około 24°C.
To była oczywiście jego obserwacja z jednego dnia, ale dobrze pokazuje, jak bardzo klimat potrafi się różnić nawet między miejscami położonymi stosunkowo blisko siebie.
Gdzie kupić luksusowy dom w Marbelli? Puerto Banús, Sotogrande czy spokojniejsza okolica
W rozmowie PHIG Marbella jest przedstawiana jako miejsce kosmopolityczne, a Puerto Banús wręcz jako „drugie hiszpańskie Monte Carlo”. Jachty, luksusowe samochody, restauracje i międzynarodowa klientela są tam częścią codziennego krajobrazu. Niedaleko znajduje się też Sotogrande, kojarzone z bardzo wysokiej klasy infrastrukturą golfową.
Dla części kupujących właśnie bliskość mariny, restauracji, golfa czy życia towarzyskiego będzie jednym z powodów, żeby wybrać tę okolicę. Ktoś inny w podobnym budżecie może świadomie odsunąć się od najbardziej rozpoznawalnych adresów i w zamian dostać większą działkę, bardziej kameralną urbanizację oraz ciszę.
Zainteresowany zakupem luksusowego domu na tym etapie nie musi znać różnic pomiędzy wszystkimi mikroregionami. Powinien natomiast wiedzieć, jak chce w nim żyć.
Jak daleko od lotniska kupić luksusowy dom w Hiszpanii?
Warunek czasu dojazdu z lotniska przeplata się bardzo często. Wargocka zwraca uwagę, że wielu klientów jest gotowych zaakceptować mniej więcej godzinę jazdy. Dzięki temu pod uwagę można brać miejsca oddalone o 50–100 km od Alicante, Malagi czy Barcelony, o ile mają dobre połączenie drogowe.
Jest to szczególnie ważne, jeśli dom w Hiszpanii jest tym naszym drugim. Albo kiedy nasza praca wymaga częstych wyjazdów służbowych.
W materiałach PHIG jako jeden z powodów rosnącej dostępności Costa del Sol dla Polaków wskazywane są bezpośrednie loty do Malagi. Wcześniej podróż często oznaczała przesiadkę, np. w Zurychu albo Wiedniu.
Dom za 1,5 mln euro z problemem w dokumentach. Co sprawdzić przed zakupem?
Wargocka przywołuje w rozmowie PHIG transakcję nieruchomości wartej ponad 1,5 mln euro, której akt notarialny finalizowano dzień przed nagraniem wywiadu.
Dom miał status fuera de ordenación, czyli formalnie istniał, ale nie był w pełni zgodny z aktualnymi zapisami planistycznymi. Taki status może ograniczać m.in. możliwość późniejszej rozbudowy lub przebudowy nieruchomości. Jednocześnie, jak zaznacza Wargocka, była to nowa nieruchomość deweloperska z pozwoleniem na budowę oraz dokumentem dotyczącym pierwszego użytkowania.
Właśnie dlatego samo sprawdzenie księgi wieczystej nie wystarcza. La Única analizuje Registro, Catastro, dokumentację w Ayuntamiento, wcześniejszy akt notarialny oraz zleca kontrolę architekta. Przy domach jednorodzinnych trzeba też sprawdzić, czy późniejsze rozbudowy rzeczywiście zgadzają się z dokumentacją.
Wargocka podaje tu jeszcze jeden przykład. W dokumentach jedna z nieruchomości miała około 100 m², choć w rzeczywistości jej powierzchnia przekraczała 250 m². Kiedy pojawił się rzeczoznawca bankowy, wycena została oparta na metrażu widniejącym w dokumentach. A to miało już bezpośredni wpływ na wartość nieruchomości przyjmowaną przez bank i możliwe finansowanie.
Przy domu za kilka milionów euro takich rzeczy nie da się potraktować jako formalności do odhaczenia. Kupujący z Polski może nawet nie wiedzieć, że powinien o nie zapytać. I właśnie wtedy znajomość lokalnych procedur staje się równie ważna jak znajomość samego rynku.
Nieruchomość po kilku latach może stać się miejscem do życia
W rozmowie pojawia się jeszcze jedna kwestia, która wynika z doświadczenia Małgorzaty Wargockiej. Część klientów zaczyna od tygodnia lub dwóch w Hiszpanii, później zostaje na miesiąc, następnie na kilka miesięcy, aż w końcu to pobyty w Polsce stają się tymi krótszymi.
I wtedy zmienia się sposób patrzenia na samą nieruchomość. Dlatego przy zakupie luksusowego domu warto myśleć nie tylko o tym, jak będziemy korzystać z niego dziś. Równie ważne jest pytanie, czy za kilka lat nadal będzie pasował do naszego życia.
Właśnie na tym polega różnica między znalezieniem efektownej nieruchomości a znalezieniem domu, którego po paru latach nie będziemy chcieli zamienić na zupełnie inny.
