Zakup nieruchomości w Hiszpanii nie jest szczególnie skomplikowany, ale ma kilka etapów, które można przeoczyć. Zobacz, jak sprawdzić nieruchomość i jakich dokumentów potrzebujesz oraz jak podzielić cały proces, aby nie generować niepotrzebnych kosztów, a jednocześnie załatwić wszystko sprawnie i zgodnie z prawem!
Od czego zacząć – wybór nieruchomości i pierwszy kontakt z rynkiem
Zakup mieszkania za granicą to dla wielu osób nie tylko sposób na inwestycję, ale też szansa na zmianę stylu życia. Hiszpania od lat przyciąga kupujących słonecznym klimatem, rozwiniętą infrastrukturą i dużym wyborem nieruchomości. Zanim jednak podejmiesz decyzję, warto dobrze przygotować się do całego procesu i poznać najważniejsze zasady obowiązujące na tamtejszym rynku. Dzięki temu łatwiej unikniesz kosztownych błędów i podejmiesz bardziej świadomy wybór.
Zakup mieszkania w Hiszpanii należy zacząć od poznania realiów rynku. Ceny wahają się mocno pomiędzy konkretnymi rejonami (Walencja, Costa del Sol, Katalonia) i nie zależą wyłącznie od miasta, ale też od dzielnicy i odległości od morza.
Na start warto więc przejrzeć dużą ilość ofert lub skontaktować się z agentem, który doradzi i rozwieje wątpliwości. Obejrzyj nieruchomość na żywo, a najlepiej porównaj ze sobą kilka tych, które najbardziej Ci odpowiadają.
Rynek w wielu lokalizacjach jest dynamiczny, oferty często szybko stają się nieaktualne, dlatego niektórzy podpisują umowy rezerwacyjne z wpłatą zaliczki. Dzięki temu lokal jest zdjęty z rynku i możesz rozpocząć przygotowania do dalszych etapów.
Nie działaj w emocjach, bo często od widoku i lokalizacji bardziej istotny bywa stan prawny i ostateczna cena lokalu po uwzględnieniu rozmaitych kosztów dodatkowych.
Numer NIE i kwestie formalne
Aby kupić nieruchomość, potrzebujesz NIE, czyli Número de Identificación de Extranjero będącego identyfikatorem podatkowym dla obcokrajowców. Jest potrzebny do podpisywania umów, procesu zakupu, otwarcia konta. Uzyskasz go między innymi przez konsulat, a czas oczekiwania to od kilku dni do maksymalnie kilku tygodni.
Potrzebujesz także konta bankowego do rozliczeń, opłat i podatków. Część banków w Hiszpanii wymaga osobistego stawiennictwa przy zakładaniu konta i nie zawsze możesz zrobić to online. Kredyt hipoteczny na mieszkanie w Hiszpanii jest możliwy, ale dla osób niebędących rezydentami finansowanie jest najczęściej niższe (około 60-70% wartości).
Pamiętaj, że brak numeru NIE może opóźnić całego procesu, dlatego możesz zacząć wyrabiać numer jeszcze, zanim wybierzesz odpowiednią nieruchomość. Im szybciej otrzymasz NIE, tym łatwiej będzie Ci przejść do kolejnych etapów zakupu, a wybrana nieruchomość nie zniknie z rynku – nie zawsze właściciel udostępnia opcję płatnej rezerwacji.
Dokładne sprawdzenie stanu prawnego
Bardzo istotne jest sprawdzenie stanu prawnego lokalu – księgi wieczyste, ewentualne obciążenia i długi właściciela są znamienne dla procesu zakupu. Podstawowy dokument z rejestru to tak zwana Nota Simple, w której znajdziesz wszystkie istotne informacje o danym lokalu.
Sprawdź, czy nieruchomość nie ma żadnych zaległości w opłatach wspólnotowych, jak wygląda kwestia podatków lokalnych i czy budynek stoi w miejscu zgodnym z zagospodarowaniem przestrzennym. Jest to bardzo istotne w przypadku nieruchomości starszych, bo takie budynki mają większą szansę na nieuregulowany status prawny.
Warto na tym etapie skorzystać z pomocy doświadczonego prawnika i tłumacza przysięgłego, jeżeli masz jakiekolwiek wątpliwości albo Twoja znajomość języka nie pozwala na to, by samodzielnie ocenić i zrozumieć informacje z dokumentów.
Umowa przedwstępna i finalizacja u notariusza
Przed zakupem podpiszesz Contrato de Arras, czyli umowę przedwstępną, która najczęściej zobowiązuje do zapłaty około 10% wartości nieruchomości jako zadatku. Jeżeli kupujący się wycofa, zadatek przepada, a jeśli sprzedający zrezygnuje z transakcji, musi oddać Ci dwukrotność zadatku.
Podpisanie aktu odbywa się u notariusza, po czym następuje przekazanie własności. Obecność notariusza przy przekazaniu lokalu jest obowiązkowa. Podpiszesz dokument zwany Escritura Publica.
Cały proces nie różni się mocno od tego znanego z polskiego podwórka, choć funkcja notariusza w Hiszpanii jest nieco inna, niż w naszym kraju. Urzędnik nie sprawdzi wszystkiego za Ciebie, a jego rola jest głównie towarzysząca, formalna. Może także różnić się stopniem odpowiedzialności w porównaniu z tym znanym z Polski.
Koszty i obowiązki po zakupie
Po zakupie czeka Cię zapłata podatków, które różnią się w zależności od tego, czy mieszkanie pochodziło z rynku wtórnego czy pierwotnego. Uwzględnij wszystkie koszty dodatkowe, to znaczy notariusza, wpis do rejestru, konsultację z prawnikiem, aby mieć pełny ogląd na to, ile będzie kosztować Cię cały proces.
Po zakupie nieruchomości zapłacisz podatek zwany IBI oraz opłaty wspólnotowe. Pamiętaj, że dla nierezydentów często przewiduje się obowiązek rozliczeń podatkowych w Hiszpanii – na przykład ten od domniemanych dochodów.
Szacuje się, że całkowity koszt zakupu nieruchomości w Hiszpanii jest o 10-15% wyższy, niż cena samego lokalu. Upewnij się więc, że dokładnie szacujesz swój budżet i Twoje możliwości finansowe wystarczą na pokrycie wszystkich kosztów dodatkowych.
Na każdym etapie warto korzystać z pomocy profesjonalistów, w tym tłumaczy, aby mieć pewność, że rozumiesz wszystkie zasady i obwarowania związane z zakupem!
